对市十八届人大三次会议第329号建议的答复

王国能代表：

您在市十八届人大三次会议大会期间提出的《关于加强商务楼宇物业服务监管的建议》（第329号建议）收悉，我们会同市发改局、宁波前湾新区管理委员会认真研究后，现将有关意见答复如下：

一、明确物业管理范围

根据《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。根据部门职能，我中心负责指导和监督我市范围内的物业管理活动，包括商业楼宇的物业管理活动。

二、加快推进自治组织建设

业主委员会是受业主大会委托，代表和维护全体业主合法权益的自治组织。根据法律规定，符合成立条件的物业管理区域均可成立业主大会和业主委员会，商务楼宇大厦成立条件和成立流程同住宅小区。属地镇（街道）应积极推进商务楼宇大厦业主大会和业委会筹建及换届工作，对符合成立条件的依申请尽成立，加快实现物业管理区域全面自治。

三、加强物业行业监督和指导

（一）深入推进阳光物业，规范物业企业公开服务信息。全面推进阳光物业工作，进一步保障广大业主知情权和监督权，有效提升物业服务水平和质量，逐步建立业主与物业企业之间的信任感，从源头化解物业行业矛盾纠纷。2023年12月，印发《关于贯彻落实物业服务基本信息公示的通知》，要求物业企业规范化公开服务信息，包括企业信息、项目经理信息、服务事项和收费标准、物业服务合同、维修保养单位和外包单位基本信息等内容。2024年3月，开展阳光物业专项督查行动，对信息公开不到位的物业企业进行约谈并下发整改通知单。

（二）开展业务培训，提高物业活动各主体的法治意识。2023年12年，组织开展了“有效应对违法违规行为”的业务培训会议，以高效劝阻的语言艺术和“三联单”制度执行场景为主题进行培训，要求物业企业切实履行“发现、劝阻、上报”义务，加强物业企业与各行政执法部门之间的联动，对业主拒不整改的违法违规行为第一时间向属地镇（街道）和市级主管部门“吹哨”。2024年3月，邀请市消防救援大队及优秀社区书记，开展“住宅小区消防安全知识”“物居业三方协调机制建设”和“业财社管规范小区公共资金监管”三场主题培训。后续，我中心将继续组织“物业专项维修资金”“业委会组建”“物业保修金”“住宅小区执法”等主题培训，切实提升物业活动各主体的法治意识。

（三）加强信用管理和结果应用，督促物业企业主动履约。积极落实《宁波市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，切实推进物业行业诚信体系建设，规范物业企业和项目经理行为，加强评价结果应用，构建“守信激励、失信惩戒”机制，营造守法履约、公平竞争、优胜劣汰的市场环境。规范信用平台账户管理，2024年2月份全市完成9家总公司、分公司和子公司之间的账户关联工作，提高企业违约成本。加大信用评价结果应用，将定期公布物业企业白名单，引导业主选聘信用良好的物业企业；加大信用评价与各类评优创先项目间的关联，督促物业企业主动履约。

下一步，我中心将着手优化前期物业招投标，构建质价相符的市场适配体系。依托《宁波市住宅小区物业服务项目内容和标准指引（试行）》，加快探索建立“质价相符、按质论价、优质优价”的市场适配体系，建立前期物业费定价联席会议制度，明确费用组成和服务标准，加强政府对前期物业费定价的监管。通过合法手段削弱房产企业对前期物业招投标评标结果的影响，营造更公开、公正的前期物业招投标市场，打破房产企业自带物业公司中标前期物业的怪象，进一步培育本地优秀企业。完善前期物业双备案制度，落实前期物业合同、投标文件属地镇（街道）和市住建局双备案制度，强化投标文件作为日常履约监管的依据。

关于您针对前湾新区加强商务楼宇物业服务监管的建议，经我中心与宁波前湾新区管理委员会对接，宁波前湾新区管理委员会给出了如下答复：

商务楼宇物业费实行市场调节价自主定价。根据《宁波市物业服务收费管理实施办法》（甬价费〔2017〕56号）中第七条“业主委员会成立后的普通住宅、非住宅（含公寓，下同）和高标准住宅的物业服务收费实行市场调节价。”;第十一条“非住宅、高标准住宅的前期物业服务费，由开发建设单位按照《宁波市住宅小区星级物业服务导则》等规定自主确定物业服务等级及其收费标准。”商务楼宇物业服务费实行市场调节价自主确定收费标准。针对“乱涨价、乱收费”现象，依据《办法》第二十五条“物业服务企业违反价格法律、法规及上述有关规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。”

为实现“质价相符、优质优价、以质定价”的物业监督管理目标，新区已出台《宁波前湾新区物业服务企业红黑榜管理办法(试行)》（甬前建交〔2024〕45号），旨在通过建立红黑榜制度，对物业服务企业的服务质量、管理水平进行公正、客观的评价，并公开公示评价结果，从而引导物业服务企业提高服务质量，优化管理水平，实现物业服务的良性循环。新区物业主管部门每月对辖区物业项目进行常态化检查，并及时将检查情况录入市物业信用信息平台，完成信用扣分。已将绿城春来云潮府列入2024 年第一季度红榜，蓝光和潮府列入2024 年第一季度黑榜。

近年来，随着前湾新区城市经济建设的快速发展，商务楼宇经济规模迅速扩大，为众多企业提供了优质的办公环境。新区将采取以下措施，进一步提升商务楼宇物业服务质量：

一是多方联动，协同监管。加强社区物业党建联建，积极推进党建引领社区，充分将党建引领的作用发挥出来，以积极的态度去协调“楼宇经济”当中所涉及的问题。通过这种全方位、多角度的努力，为“楼宇经济”的健康、有序发展提供坚实的保障和有力的支持，推动其实现更高质量的发展，创造更大的经济价值和社会价值。

二是持续推进“红黑榜”制度。进一步加强常态化检查，适时公开物业服务企业信用评价。“红黑榜”每季度评比一次，经社工委、社区、相关部门综合评分后进行公布，对列入“红榜”的物业管理项目将通报表扬，对列入“黑榜”的物业管理项目需在规定期限内完成整改，如整改后仍不达标的，该物业管理项目的物业企业取消当年所有评优、评先资格。

三是严格落实“ 阳光物业”制度。督促物业服务企业在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、举报投诉电话等有关情况进行公示，接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。

最后，衷心感谢您对我市城市管理服务工作的关心和支持！希望您在今后继续多提宝贵意见！

慈溪市城市管理服务中心

2024年6月28日