《慈溪市发展共有产权住房试点工作方案》政策解读

一、制定背景

为加快发展我市共有产权住房，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，改善本市无房家庭、产业工人、各类人才的居住条件，促进我市人口净流入。

二、制定依据

《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市共有产权住房管理办法（试行）的通知》（甬政办发〔2022〕2号）

三、主要内容

《共有产权住房试点工作方案》共分为房源筹建、份额和价格、代持机构、保障对象与条件、产权承接及申购程序、后续产权处置、供后管理、组织领导八个部分。

（一）房源筹建。既有商品住房配建房源转用，拟从古塘街道崇文府配建住房和坎墩街道悦翠云庭配建住房中选取98套住房，作为中心城区首次试点房源推出。剩余限价房源转用，拟将所有的限价房剩余房源转用为共有产权住房，共计18套。以出让方式供应土地集中建设，中心城区内计划集中建设共有产权住房不少于100套。中心城区外各镇可以从既有商品房配建项目的配建房源中选取部分或全部房源转用为人才共有产权住房，也可以安排人才共有产权住房用地集中建设，各镇所筹建房源仅向服务于本镇的相关人才销售。

（二）份额和价格

1.共有份额，根据宁波《办法》规定，购房家庭产权份额是购房家庭实际出资额占共有产权住房市场销售房款的比例，原则上不低于60%、不高于80%，其余部分为政府产权份额，由政府或政府指定的代持机构持有。本次试点房源产权份额分两种情况执行：

（1）中心城区内共有产权住房：①由购房家庭和主购房人所在单位共同购买共有产权住房。购房家庭和用人单位共同购买的出资额占共有产权住房销售房款的比例分别为60%和40%，并各自按出资额占比持有共有份额。②由购房家庭和政府共同购买共有产权住房。购房家庭和政府共同购买共有产权住房的出资额占共有产权住房市场销售房款的比例分别为60%和40%，并各自按出资额占比持有共有份额。

（2）中心城区外各镇人才共有产权住房：①由经认定的人才和用人单位共同购买人才共有产权住房。人才和用人单位共同购买的出资额占共有产权住房销售房款的比例分别为60%和40%，并各自按出资额占比持有共有份额。②由经认定的人才和镇政府共同购买人才共有产权住房。人才和镇政府共同购买的出资额占人才共有产权住房销售房款的比例分别为60%和40%，并各自按出资额占比持有共有份额。

2.销售价格，在建或交付未满1年的共有产权住房销售价格，参考相近时期、相邻地段商品住房项目销售备案平均价格；交付满1年的共有产权住房市场销售价格，可以参照相近时期、相邻地段存量住宅小区平均交易价格。由购房家庭和主购房人所在单位共同购买共有产权住房的，在确保国有资产保值增值的前提下，可适当下浮房屋销售价格。

（三）代持机构。市政府指定的国有企业为中心城区内共有产权住房的政府代持机构，代表市政府持有共有产权住房的政府份额，并负责运营管理。中心城区外各镇人才共有产权住房由各镇指定的国有（集体）企业作为政府共有份额的代持机构，也可由镇人民政府自行持有政府共有份额。

（四）保障对象与条件

1.保障对象

中心城区内的共有产权住房向社会公开销售，包括本市城镇户籍家庭和非本市城镇户籍家庭。

中心城区外各镇人才共有产权住房定向销售给实际服务于项目所在镇内用人单位的各类人才。定向销售的各类人才需由用人单位和属地镇人民政府根据市人社部门制定的相关人才认定标准，进行审核认定。

2.准入基本条件

（1）户籍、就业及缴纳社保。本市城镇户籍的主申请人需具有本市城镇户籍连续满10年，或申请时正常缴纳且申请前12个月在本市连续缴纳社会保险且无补缴记录；非本市城镇户籍的主申请人在本市登记注册的单位就业且正常缴纳社会保险，申请前5年在本市累计缴纳社会保险满36个月，申请前12个月在本市连续缴纳社会保险且无补缴记录。

（2）住房状况。申请家庭在宁波大市内无房屋（含申请前5年内交易登记房屋）。

（3）收入和财产。申请家庭申请前12个月家庭人均可支配收入低于上年度本市城镇居民人均可支配收入的150%。申请家庭的家庭财产，1至2人户、3至4人户、5人及以上户的家庭财产总额分别不超过上年度本市城镇居民人均可支配收入的15倍、20倍、25倍。申请家庭难以提供家庭收入和家庭财产证明资料的，允许由申请人家庭成员共同出具书面承诺。

列入宁波市人才分类目录且经认定的高级及以上层次人才，取消社会保险年限、收入财产等条件限制并优先供应。

根据市人社部门制定的相关人才认定标准，经用人单位和属地镇人民政府审核认定的企业实用人才家庭，申购所在地镇人才共有产权住房的，取消收入财产条件限制。

3.申请资料

（1）《慈溪市购买共有产权住房申请表》（一式六份）；

（2）户口簿（户籍证明）、申请家庭成员身份证、婚姻状况证明，非本市城镇户籍的申请家庭还需提供《浙江省居住证》；

（3）由人社部门出具的主申请人在本市缴纳社会保险的相关合法证明材料（主申请人具有本市城镇户籍连续满10年的，可不提供）；

（4）非本市城镇户籍家庭主申请人在本市登记注册单位就业的劳动合同或其他合法证明材料；

（5）由不动产登记机构出具的申请家庭不动产登记证明；

（6）未享受过本市个人自建房的证明材料；

（7）申请家庭的家庭收入证明材料，难以提供的应提供家庭收入承诺书；

（8）申请家庭的家庭财产证明材料，包括住房、投资企业、拥有车辆等情况的相关证明材料，难以提供的应提供家庭财产承诺书；

（9）其他材料（受理审核机关根据申请家庭个体实际情况，认为需要增加的其他资料）。

4.申购限制

购买过本市低收入家庭住房、经济适用住房、限价房、人才房、共有产权住房等保障性住房的家庭，已享受本市个人建房政策的家庭，被列入严重失信名单的家庭，不得申购共有产权住房。承租公租房、保障性租赁住房、公有住房的购房家庭，应在签订购买共有产权住房购房合同前腾退原承租房屋，或以市场价继续租赁原承租房屋至所购买的共有产权住房交付通知送达后满6个月止。

（五）产权承接及申购程序

项目审定后，既有商品住房配建项目转用房源和限价房剩余房源经市政府批准转为共有产权住房房源。集中建设房源，共有产权住房开发企业销售房屋前，应按规定确定销售价格，并办理《商品房项目预（销）售许可证》。

申购程序：

1.中心城区内共有产权住房申购流程：

2.中心城区外各镇人才共有产权住房申购流程：

购房家庭未在规定时间内选房或选房后未按规定签订购房合同和共有房屋使用协议的，或因自身原因导致签订的购房合同被解除的，已取得的共有产权住房购买资格即时失效，累计有2次以上上述情形的，5年内不得申请本市各类保障性住房。

购房家庭购买各镇人才共有产权住房后，各镇应分别向市人社部门和市住建部门报备购房家庭成员相关信息和购房信息。

（六）后续产权处置

1.取得不动产权证未满10年的共有产权住房，购房家庭产权份额不得上市转让，但符合宁波市人民政府规定的特殊情形的，经市住房保障实施机构批准，政府或用人单位可以按原购房价格与届时单套市场销售价格中的最低价格回购。政府回购的房屋仍作为共有产权住房房源，用人单位回购的房屋在用人单位首次取得不动产权证满10年后，住房性质转为普通商品住房，可上市交易。

2.购房家庭购买政府产权份额或用人单位产权份额，应当向市住房保障实施机构提出申请（和用人单位共有的购房家庭，向市住房保障实施机构提出申请前，应当首先取得用人单位书面同意），经申请同意，按以下不同情况购买：（1）取得不动产权证满4年（含）、未满5年（不含）的共有产权住房，未持有其他住房的购房家庭可以按照原购房价格一次性购买政府产权份额或用人单位产权份额，准予上市交易时间不变。（2）取得不动产权证满10年（含）的共有产权住房，购房家庭可以按照届时单套市场销售价格一次性购买政府产权份额或用人单位产权份额。

3.取得不动产权证满10年的共有产权住房可以上市转让。购房家庭购买政府或用人单位产权份额的，住房性质转为普通商品住房。

4.未购买政府或用人单位产权份额的购房家庭，不得将持有的产权份额单独转让给他人。共有产权住房上市转让时，购房家庭应当向市住房保障实施机构提出申请（与用人单位共有产权的购房家庭应当向用人单位提出申请），政府或用人单位在同等条件下可以优先购买；政府或用人单位放弃优先购买权的，与购房家庭按产权份额分割销售收益，相关交易环节税费按产权份额分担。上市转让住房性质转为普通商品住房。

5.购房家庭购买其他住房的，应当在办理其他住房交易合同网签备案前，申请先行上市转让共有产权住房，或者购买政府或用人单位产权份额，或者由政府或用人单位按相关规定回购购房家庭产权份额。

（七）供后管理

1.集中新建共有产权住房，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记满1年仍未售出的，可由政府予以收购。政府通过收购、回购和优先购买方式取得的共有产权住房，应当继续作为共有产权住房使用。

2.中心城区内共有产权住房房源和中心城区外各镇人才共有产权住房房源，两次推出销售仍未售出的，由市住房保障行政管理部门报市政府批准，可用作其他保障性住房。

3.中心城区内政府共有的共有产权住房，收购、回购和优先购买共有产权住房所需资金，由市财政统筹。政府产权份额上市转让所得上缴市财政。中心城区外政府共有的各镇人才共有产权住房，收购、回购和优先购买各镇人才共有产权住房所需资金，由各镇财政承担。政府产权份额上市转让所得上缴镇财政。

4.购房家庭根据本市物业专项维修资金有关规定，按整套住房全部份额全额缴纳物业专项维修资金。共有产权住房交付后，购房家庭承担整套住房全部产权份额的物业管理服务费以及使用过程中的全部管理责任和义务。

5.购房家庭应当按照房屋使用协议约定使用共有产权住房，不得擅自转让、赠与共有产权份额或设定除购房贷款抵押以外的担保物权，不得擅自出租、出借共有产权住房给购房家庭直系亲属之外的他人使用。

6.购房家庭有不如实申报、故意隐瞒或者虚报身份相关状况的，伪造或者提供不真实材料申请共有产权住房的，违背承诺或未按规定时间腾退所租赁的公租房、保障性租赁住房、公有住房的，未在规定时间内按规定程序办理房屋交易合同备案和不动产登记的，5年内不得申请本市各类保障性住房，并按以下情形处理：（1）已取得资格的，取消其购买资格。（2）已签约的，解除购房合同，购房家庭承担违约责任。（3）已交付的，责令其腾退房屋，由代持机构收取住房占用期间的市场租金，按原购房价格与届时单套市场销售价格中的最低价格回购购房家庭产权份额，并追究其违约责任。（4）不能腾退的，按原购房价格与届时单套市场销售价格中的最高价格向代持机构补缴差价款。（5）涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

7.在取得完全产权前，购房家庭有违反房屋使用协议约定行为的，可以按照协议约定，要求其限期改正并追究其违约责任；逾期未改正的，市住房保障行政管理部门可以取消其保障资格，责令其腾退住房并禁止其5年内再次申请本市各类保障性住房。

（八）组织领导。市住房保障工作领导小组负责统筹全市共有产权住房发展工作，协调解决共有产权住房工作推进中的重大事宜。市住房保障工作领导小组办公室负责健全统筹协调机制，做好共有产权住房规划管理、政策指导、项目推进、督促检查等工作，以及组织领导小组相关成员单位对共有产权住房疑难问题进行会商。市住建局、市发改局、市财政局、市人社局、市自然资源规划局、市房管中心、市政府指定的代持机构按照各自职责和工作需要积极做好相关工作。

四、实施时间

本方案自发文之日起施行，由慈溪市住房和城乡建设局解读。

五、解读单位和解读人

解读单位：慈溪市住房和城乡建设局

解读人：叶平，联系电话：63035750